市区老破小 VS 郊区地铁盘，谁升值快？盘，谁升值快？
讨论一个问题：
预算有限的情况下，是优先选择市中心的“老破小”，还是“郊区地铁（次）新盘”？
1.
二者各自的优劣势，比较明显：
从自住的角度来看，
市区老破小因为单价更高，同样的预算只能买到面积更小的房子，
因而内部居住体验一般会次于郊区的（次）新楼盘；
但因为地理位置优越且各种配套成熟，外部的工作、生活更加方便。
这就看买家的偏好和取舍了...
2.
但二者的增值能力是有差别的。
以北京为例，我选了两个“老破小”和“郊区地铁盘”小区，
以5年时间为限（2014年3月至今），来对比它们的房价涨幅和投资回报率。
统计数据如图：
（点击可看大图，禁止转载）
其中，
两个郊区地铁盘「国风美唐」和「空港吉祥花园」，分别位于五环到六环之间的昌平区和顺义区，距离地铁≤800米；
而两个老破小「翠微西里」和「松榆里」，则分别位于海淀区和朝阳区，在三环到四环之间，同样距离地铁≤800米。
（注：名校学区和学位是另一个维度的价值影响因素，此次对比需要排除，因此没有选择东城和西城的小区。）
横向对比来看，
郊区地铁（次）新盘的涨幅，整体优于市中心老破小，
五年涨幅差距能达到30%甚至更高。
3.
实际上，地铁让城市趋于扁平，这就使得低价的近郊地铁盘很容易成为洼地，
因此升值空间更大 —— 上文的数据也佐证了这点。
当然，郊区地铁盘之间也会有很大差别，比如前文提到的两个小区，
有双地铁、位置离主城区更近的「国风美唐」，涨幅要远远高于单地铁、位置更远的「万科四季花城」。
—— 原因还有很多，涉及到地铁盘的选择技巧，我们下篇再说。
4.
“老破小”涨不过“地铁新”的另一个原因是，
老破小的金融属性，因为房龄过大而打了折扣：
房贷很难贷足，不管是贷款成数，还是贷款年限。
人们在买房时，判断是否买得起的标准，既不是单价，也不是总价，
而是首期款能不能凑齐，月供能不能负担。
这方面，老破小存在天然缺陷。
举个例子。
一套房龄25年的老破小，和一套房龄5年的次新房，总价同为350万。
老破小因为房龄太老，只能按评估价的80%贷款，且只能贷15年；
而次新房则可以按照100%，贷30年。
在首房首贷，不考虑税费的前提下，
老破小的首期款为：350 -（350x80%）x 65%=168万
次新房的首期款为：350 - 350x65%=122.5万
前者要比后者一次性多支付45.5万。
同时，按照房贷标准利率，
老破小月供为14298元，而次新房，则是12047元。
前者比后者多了2251元/月（前15年）。
这意味着，购买相同总价的房，老破小的上车门槛和后期还款压力，都要比新房次新房高出一大截，
把相当一部分购房者拦在了门外。
因此，从将来卖出的角度考虑，次新房比老破小有更大的受众群体，更底层的价格支撑。
5.
So...结论就是，
“郊区地铁新”往往比“市区老破小”更容易上车，也更容易升值。
尤其是对于预算有限的群体来说，近郊地铁新盘和次新盘，是非常好的选择方向。
ps，
以上结论只基于整体，不代表个例，
一些好的“老破小”，涨幅也可能高过差的“地铁新”，杠这个没意义。
相关阅读：
文章来自公众号「房十二」，ID：realfang12
